Najem poslovnih stavb in poslovnih prostorov v prihodnje

Avtorja: Nino Bostič Sluga, Blaž Ogorevc

Z dnem 19. junijem 2021 je začel veljati Zakon o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (SZ-1E), ki pomembno posega v področje poslovnih najemov. SZ-1E namreč – poleg ostalih določb, ki posegajo v siceršnje področje urejanja Stanovanjskega zakona – vsebuje tudi prehodno določbo, na podlagi katere je prenehal veljati Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP).

Razveljavlja se torej skoraj pol stoletja star zakon, ki je bil v nedavni preteklosti večkrat predmet kritik ne le na račun terminološke, temveč tudi konceptualne zastarelosti in dejstva, da je v najemna razmerja vnašal precejšnjo mero nejasnosti v razmerju do določb o zakupni oz. najemni pogodbi, kot jo ureja Obligacijski zakonik (OZ). Nejasnost je dodatno ustvarjala še neenotna in spreminjajoča se sodna praksa.

Kljub temu, da je področje pravnega urejanja najema poslovnih prostorov in poslovnih stavb specifično pravno področje, ki bi nedvomno terjalo celovito prenovo in sistemski pristop, se je zakonodajalec odločil drugače in s SZ-1E zgolj »mimogrede« razveljavil ZPSPP ter presojo najemnih razmerij podredil le določbam OZ. Ob kritičnem pregledu slednjih lahko hitro ugotovimo, da za urejanje kompleksnih najemnih razmerij v gospodarskem poslovanju morda niso najbolj primerne.

Omeniti velja, da se bodo določbe ZPSPP uporabljale še naprej za vse pogodbe, sklenjene pred 19. junijem 2021, pri urejanju novih najemnih razmerij pa bodo stranke morale biti pozorne predvsem na naslednje bistvene razlike, ki jih v praksi prinaša razveljavitev ZPSPP:

• odprava nekaterih kogentnih določb glede minimalnih odpovednih rokov;
• možnosti odstopa oziroma odpovedi najemne pogodbe;
• način podaje odpovedi najemne pogodbe;
• pogoji za transformacijo pogodbe za določen čas v pogodbo za nedoločen čas;
• omejitve najemnika pri dajanju poslovnih prostorov v podnajem.

Razveljavitev ZPSPP in izključna uporaba tistih določb OZ, ki urejajo najemno pogodbo, prinaša nove dileme in vprašanja, na katere bo morala dati odgovor tudi sodna praksa. Strankam zato svetujemo, da so pri sklepanju najemnih pogodb še toliko bolj previdne in vsebino najemne pogodbe v čim večji meri prilagodijo svojim poslovnim potrebam in dogovorom ter se tako izognejo morebitnim negotovostim, ki jih prinaša trenutna ureditev, ko posebne zakonodajne ureditve še ni na vidiku.