Novi interventni ukrepi zoper epidemijo COVID-19 – pomemben korak k spodbuditvi investicij v gradbeništvu?

Avtor: Blaž Ogorevc

28. aprila 2020 je Državni zbor sprejel spremembe nekaterih delov Zakona o interventnih ukrepih za zajezitev epidemije COVID-19 in omilitev njenih posledic za državljane in gospodarstvo (ZIUZEOP), ki so stopile v veljavo 1. maja 2020 in med katerimi so tudi novi ukrepi na področju gradbenega prava. Predstavljamo jih v nadaljevanju.

Z uveljavitvijo prenovljenega temeljnega zakona na področju gradnje objektov – Gradbeni zakon se je začel uporabljati na sredini leta 2018 – je bil narejen velik korak k poenostavitvi postopkov pridobitve gradbenega dovoljenja. Spremembe so se nanašale tako na čas pred podajo vloge za izdajo gradbenega dovoljenja (svetovalna vloga upravnih organov, možnost predodločbe glede lokacijskih pogojev), na čas med samim postopkom in na pogoje (združevanje postopkov, kadar je potrebna presoja vplivov na okolje, informatizacija postopka, skrajšani oz. poenostavljeni postopki za določene vrste gradenj) kot tudi v fazi pravnih sredstev (časovna omejitev obnove postopka). Z zakonsko prenovo naj bi bil dosežen njen osrednji cilj – stimulacija investicij na nepremičninskem področju, tudi oz. predvsem tujih – in posledično spodbujanje gospodarstva in uresničitev ciljev stanovanjske politike države.

Kljub temeljiti prenovi je po skoraj dveh letih moč ugotoviti, da so postopki pridobivanja gradbenih dovoljenj še vedno predvsem predolgi (še posebej v primerjavi z nekaterimi bolj investicijsko naravnanimi okolji v regiji), kar onemogoča oz. upočasnjuje uresničevanje zgoraj omenjenih ciljev. Če je to vredno pozornosti že v običajnih časih, je to toliko bolj očitno v trenutnem času, ko nas posledice epidemije COVID-19 vodijo v gospodarsko krizo. Sprejeta sprememba gradbene zakonodaje naj bi dodatno poenostavila in pospešila postopek pridobitve gradbenega dovoljenja in tako postala pomemben kamenček v mozaiku, ki bo pomagal preprečiti upad gospodarske aktivnosti.

Spodaj podajamo oris sprememb. Te niso zelo obsežne, bi pa lahko bile pomemben korak k spodbuditvi investicij v gradbeništvu. Ker bodo posledice epidemije COVID-19 na gospodarstvo daljnosežne, bi bilo smiselno ta ukrep sprejeti za nekaj časa. Trenutno kaže, da zakon tega še ne ureja dosledno in bo zakonodajalec moral to še popraviti v bližnji prihodnosti.

Poenostavljeni pogoji za začetek postopka

Gradbeni zakon določa, katero dokumentacijo mora predložiti investitor, da se sploh lahko začne postopek izdaje gradbenega dovoljenja. Sprejete spremembe te pogoje nekoliko omilijo, tako da:

• ob vložitvi zahteve za izdajo gradbenega dovoljenja ni treba izkazati pravice graditi (lastninske ali druge ustrezne stvarne pravice),
• Pravico graditi je treba izkazati pred izdajo dovoljenja; če organ ugotovi, da pogoj ni izpolnjen, investitorja pozove k dopolnitvi.

Navedene spremembe bodo  omogočile, da bo investitor pričel s pridobivanjem gradbenega dovoljenja, še preden bo postal lastnik nepremičnine. V dandanašnjih kompleksnih pravnih poslih bi najbrž  marsikateremu investitorju olajšalo strukturiranje transakcije, če se bo s prodajalcem uspel dogovoriti za ustrezno časovnico projekta.

Pospešitev in racionalizacija postopka

Dopolnitev Gradbenega zakona uvaja sledeče ukrepe za skrajšanje časa med zahtevo za gradbeno dovoljenje in njegovo izdajo in pravnomočnostjo:

• omogočen bo istočasen potek dveh postopkov: (i) obravnave zahteve investitorja za pridobitev gradbenega dovoljenja v integralnem postopku ter (ii) postopka prevlade druge javne koristi,
• uveljavljeno bo načelo ne-podvajanja, tako da se bodo soglasja v predhodnih postopkih upoštevala tudi v postopku pridobivanja gradbenega dovoljenja v integralnem postopku, če se poseg ne bo spremenil preko dopustnih toleranc,
• vsi sodni postopki, ki bi tekli na podlagi uveljavljanja pravic do pravnega varstva v postopkih izdaje gradbenega dovoljenja po tem zakonu, bodo šteli za nujne in prednostne zadeve.

Nadalje zakon uveljavlja rešitev, kot jo je pred Gradbenim zakonom poznal že Zakon o graditvi objektov; investitor bo lahko – seveda na lastno odgovornost – začel z gradnjo objekta že na podlagi dokončnega gradbenega dovoljenja in mu ne bo treba čakati na pravnomočnost.

Vloga drugih organov v postopku

Z namenom pospešitve in poenostavitve postopka se uvajajo nadaljnje spremembe glede vloge udeležencev postopka. Tako bodo morala biti mnenja različnih organov in institucij, ki sodelujejo v postopku izdaje gradbenega dovoljenja (t.i. mnenjedajalcev), strokovno bolj podkrepljena in bodo morala vsebovati tudi predloge oz. smernice za razrešitev morebitnih zadržkov. Določba je namenjena odpravi strokovne in pravne negotovosti in zagotovitvi večje strokovnosti mnenjedajalcev.

Zastopanje interesov varstva okolja in ohranjanja narave

Kot je to običajno in ustrezno za dosego javnega interesa, predvsem varstva okolja, je nevladnim organizacijam (NVO) v določenih upravnih postopkih samodejno priznan pravni interes. Na tej podlagi lahko NVO delujejo kot učinkovita uravnilovka apetitom zasebnega kapitala, vendar pa lahko v imenu učinkovitosti pride tudi do situacij, kjer bi ad hoc ustanovljene NVO z uveljavljanjem neutemeljenih pravnih sredstev onemogočale oz. zavlačevale upravne postopke.

Določbe, ki posegajo v Gradbeni zakon, uvajajo dodatne zahteve, ki jih bodo morale izpolnjevati NVO, da jim bo priznana aktivna legitimacija v postopkih izdaje gradbenih dovoljenj. Nova merila so že predmet kritike s strani NVO, saj naj bi bila preveč omejujoča in sprejeta v nujnem postopku brez ustreznega javnega diskurza in upoštevanja interesov javnosti.